地产国企这个岗位，愁到头秃

发布时间：2025-04-05 07:34:16 来源：新媒体资讯网 作者：寒风

本人坐标某北方省会城市，在一个区级国企，一级集团公司从事着房产运营管理兼股权管理工作。对于一个区县平台公司而言，区域国企作为地方经济的重要组成，拥有较多存量土地、房产、股权类资产，因此想记录下从区县平台公司视角出发的资产管理和盘活探索实践经历。区域的整体资产收益表现如何受所处区位的影响从公开数据中摘取所在城市的各类物业代表数据，包括办公、商业、工业的存量面积、租金水平和出租率，大家可以感受下，你们觉得这座城市的资产租金收入表现如何？当然上述数据统计范围应该是相对不错的物业，有一定范围局限。这座城市建成面积超过500平方公里，分布范围较广，如果是中心城区那自然物业相对有一定优势，如果是城市非核心区，那资产质量和吸引力可能就有限。例如，我们所处的区域就是在城市非核心区，大量资产都是可以说在类似于郊区这种情况，这些项目本身想都不用想肯定会给运营盘活带来诸多挑战。我们管理的其中1幢办公房产评估单价不超过20元/平/月，搞1个3000平的办公楼，费那些劲招那些租户一年租金也就最多五六十万，扣除成本、费用这些都没剩几个钱，刚开始干的时候，大家工作的积极热情本来开始还是很高的，后来就因为招租、日常管理、后续收租这些持续不断的琐事磨没了工作积极性。 区县的国有资产有哪些 受上级分配的影响 每年政府都需要向人大作年度国有资产管理情况的报告，到区县也如此，包括了国有企业资产、行政和事业性资产、国有自然资源（土地等）。公开报告中，摘取2个兄弟区的部分数据如下： 以上均有代表性，从这些国企运营情况，可以看出资产运营的难度与压力。作为单个企业，除了运营资产时候存在的困难，大家更能关注到资产获得的问题，怎么样才能争取到资产？ 头部国企在用的云资管平台，点击了解 作为区域平台公司，很大程度上依赖政府给予的资金、资产、项目支持。但目前，国有资产配置不均衡、不合理、家底不清等问题仍在一定范围内存在立。例如，我们区的企业资产就分布在多个体系和企业之间，相对的优质资产流通性好，不少资产早年间被区政府卖了用于缓解支出压力。 目前总房产面积在50万平以内的规模。 目前公司管理面积也仅有3万平以下，有部分在管资产好好的，因为上级分配而被兄弟单位划走，心里真不是滋味，也真的会影响我们的工作信心。 资产运营管理收益如何 很多目标是帮助解决人员开支问题 某区总资产50多亿规模的集团公司，房产的账面资产15亿，资产总规模超过1/4。房产总面积20多万平，主要是产业园区、办公和厂房之类，出租率不到50%，当年仅有数千万元租金收入，租金回报不到1%。整体上运营收益与一般市场上的资产管理水平相去甚远，项目管理水平也是参差不齐。 助力国央企打造可知、可见、可控的资产管理体系，点此了解区县国企能够确保一定出租率，有一定收益，保持稳定，最好别出诉讼、信访等事情，就已经是理想情况了。 而基础区县的情况就更不乐观了。比如国资划拨的资产里面，经常会存在各种问题。 例如一是权证等手续问题，肯定会影响房产使用，该企业有证房产为自建，但是属于新区区位较偏远；无证房产是由国资批复划转来的老房产，未过户房产涉及到产权变更困难和税费成本等综合原因；二是还有被政府定向用于某些用途等原因，例如高校科研院所转化园区、知名企业或产业园区运营单位使用或者某些新设机构办公使用，很有可能都是没有收益的事情。具体到企业，长期困扰我们的事情就是无靠谱主业、没有稳定现金流，发工资是必须要解决的事情。 因此，我们必须争取一切可能将资产盘活起来，一年如果可能有几百万的现金流，就可以解决很大一部分工资问题了。 资产盘活就这么难吗 配套政策支持的影响 前两年，国务院和所在省分别下发《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》《推进重点领域盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知》，发改委也在2022年底发布了24个典型案例。 比较理想的状态是政府出政策+国企出资源+社会资本出资金和项目。但资产盘活不仅需要资金和专业队伍，还需要强大的项目策划能力、资源协调能力。但是这些离我们区县基层看起来挺远，本身资源与社会各方来说资源有限、外部资金项目缺乏，再者是政府配套政策更是受限了，基本都是执行上层的政策。1.盘活失败的案例，关于消防审批方面的政策。 日常会接触到一些文旅、体育、教育和商业类等项目，想在工业厂房或工业办公楼基础上改造建设，但很难拿到支持，实际操作中都得特事特办，而且一般是重大项目才能得到支持。尤其针对闲置工业厂房，目前改造成各类经营场所的潜在机会较多，但是涉及到改变建筑用途和消防审批问题，审批程序麻烦、耗费成本较高，导致盘活机遇和新增投资机会的丧失。而在南方地区，这方面就会好很多。很多城市对于旧厂房类的改造，消防方面可用区政府会议纪要，作为规划许可手续替代，不用去调用地性质和用途调整那么麻烦，全省范围内都授权给区里了。2.盘活成功的案例，关于二手土地转让“预告登记”制度。国企自身或下面有一些参股合作企业，有些开发不顺利的话就会想把土地处置掉，二手土地相较于一手土地，在转让价格方面一般灵活性，通常有折扣而具有价格优势，但是涉及到资产转让交易过户需要投资额超过25%的法规限制，过户前投资则在前期办理规划和施工许可等手续上较为麻烦、且存在一定风险，所以成功概率也不是很大。刚遇到的实际案例中，产权方想尽快处置，投资方是想买一宗便宜点的土地，得益于二手土地转让“预告登记”制度，其中本市是2022年发布了《完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施细则》，很好支持盘活了1宗100亩体量的工业土地，价格是基准地价的差不多6折左右，并且和正常新买地一样，已经开办施工手续了。 资产盘活就这么累吗 日常琐事的影响到了区县层级，很多企业主业与房产租赁相关度差，只有某些部门有涉及租赁职能，人员缺乏，管理能力和精力有限，没有专门的房产运营公司、团队设置或外包单位合作运营房产。而在公司内部，本人就长期兼职股权管理和房产运营管理，真的是身兼多职，而且房产运营做了大量基础事务导致身心俱疲。 助力国央企打造可知、可见、可控的资产管理体系，点此了解实际工作中，我们主要研究低效无效资产，再与众多外部机构、客户进行对接，光是招租、运营、收租，涉及工作就不少，再如遇上基础设施不完善、清理非法占用、与租户扯皮违建、物业维修等情况，还需协调多个单位进行沟通，同时需要投入一定人力和资金，且处理结果仍存在不确定性。 以3000平办公楼来讲，因为闲置多年，需要涉及各项供电、供水和供暖等设施维修，没有工程对接人员，这些全部需要自己对接；因为没有物业公司，有时候碰到突发情况比如停水、漏水有些事情，也还是需要自己联系施工队解决；此外还有信访的事情，有读者在那篇文章留言说的“国有资产运营管理要兼顾信访矛盾处置，即便是无理取闹，也只能不断重复接待，真的很无奈。” 做了不少工作，加班加点、跑里跑外的，在上层领导看来只要我们吃苦耐劳、就是辛苦点嘛，干了脏活累活还不讨好，基层工作是真不好做。作为区县级国企，自身可能比较难负担房产运营的人力团队、信息化等费用，期盼能够有一天，区里能够由国资部门牵头将分散的国企房产高效监管起来。相信在不远的未来，能够将这些国有房产都能够市场化运营，多招聘一些专门人员负责运营管理、再有个统筹的资产管理信息化平台、有着成熟的供应商服务单位体系，逐步提高国有资产运营效率和管理水平，使之逐步滚动发展良性循环。点击下图，了解详情

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